Beim Verkauf einer Therapiepraxis wird der Käufer nicht allein durch den Praxiskauf zum neuen Mieter. Entscheidend ist, wer im Mietvertrag steht und ob diese Mietpartei nach der Nachfolge bestehen bleibt. Soll eine andere Person oder Gesellschaft die Räume nutzen, klären Sie vor dem Kaufabschluss, wie die Mietpartei wechselt: durch eine abgestimmte Vertragsübernahme oder einen neuen Mietvertrag. Die IHK Pfalz ordnet Mietverträge als eigenen Teil einer Geschäftsübernahme ein.
Auch die praktische Planung lässt sich früh verbinden: Der easymed-Teamkalender bietet eine Spalte je Behandler oder eine Ansicht nach Räumen mit mehreren Plätzen. So kann das Team die geplanten Behandlungszeiten mit den für den Start vorgesehenen Räumen abgleichen. Welche Nutzung vertraglich vereinbart ist, wird unabhängig davon mit dem Vermieter geklärt. Mehr zur Praxissoftware für Physiotherapie.
Praxisverkauf und Gebäudeverkauf unterscheiden
§ 566 BGB regelt den Wechsel auf Vermieterseite, wenn vermieteter Wohnraum verkauft wird. § 578 BGB wendet die dort genannten Regeln auch auf Gewerberäume an. Beim Verkauf der vermieteten Immobilie tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Ein Verkauf des Praxisbetriebs ist davon zu unterscheiden: Die gesetzliche Regel zum Verkauf vermieteter Räume beantwortet nicht allein, wer nach einem Praxisverkauf Mieter ist. (§ 566 BGB, § 578 BGB)
Vergleichen Sie daher zuerst den Mietvertrag mit dem geplanten Übernahmeweg: Welche Person oder Gesellschaft ist als Mieter genannt, und wer soll die Praxis danach führen? Wenn die Mietpartei wechselt, braucht die Vertragsübernahme grundsätzlich die Zustimmung aller Beteiligten. Der Bundesgerichtshof beschreibt sie als einheitliches Rechtsgeschäft, das als Vereinbarung aller Parteien oder als Vereinbarung mit Zustimmung der dritten Partei geschlossen werden kann. Klären Sie mit dem Vermieter, ob die bestehende Vereinbarung übernommen oder ein neuer Mietvertrag geschlossen werden soll. (BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 – XII ZR 26/16, Rn. 19–20)
Mietpartei, Flächen und Nutzungszweck abgleichen
Stellen Sie den aktuellen Mietvertrag, alle Nachträge und wichtige Vereinbarungen zusammen. Notieren Sie die genaue Bezeichnung der Mietpartei, den Beginn und das Ende der Laufzeit sowie die Person, die künftig unterschreiben soll. Eine abweichende Firmierung oder ein anderer Starttermin sollte in der Vertragsfassung eindeutig nachvollziehbar sein.
Prüfen Sie anschließend, welche Flächen tatsächlich zum Mietgegenstand gehören. Dazu zählen je nach Vertrag Behandlungsräume, Empfang, Lager, Nebenräume, Stellplätze und gemeinschaftliche Flächen. Gleichen Sie die Angaben mit dem Grundriss und der Besichtigung ab. Eine mündlich seit Jahren mitgenutzte Abstellfläche kann für den Start wichtig sein, sollte aber nicht mit einer schriftlich vereinbarten Fläche verwechselt werden.
Der Vertragszweck ist ebenso entscheidend. Beschreiben Sie das geplante Angebot konkret: Welche Behandlungen finden statt, wie viele Behandler arbeiten gleichzeitig und sind Gruppenangebote vorgesehen? Wenn sich die Nutzung gegenüber dem bisherigen Praxisbetrieb erweitert, sprechen Sie die Änderung mit dem Vermieter an und halten Sie den vereinbarten Rahmen fest. Die IHK Schwaben nennt Vertragsparteien, Mietflächen, Nutzungszweck und Anlagen wie Grundrisse als wichtige Prüfpunkte für Gewerbemietverträge.
Gehen Sie außerdem den geplanten Arbeitstag durch. Welche Räume werden gleichzeitig gebraucht? Wo lagern Materialien, und welche Wege nutzen Patienten und Team gemeinsam? Diese Übersicht zeigt, ob der bisherige Zuschnitt die geplante Kapazität unterstützt. Sie macht auch sichtbar, ob ein größerer Raum tatsächlich zusätzliche Behandlungszeiten ermöglicht oder zunächst nur anders genutzt werden soll.
Laufzeit, Textform und Investitionen zusammen betrachten
Erfassen Sie, ob der Vertrag befristet oder unbefristet läuft, wann er beginnt und endet und welche Verlängerungsoptionen oder Kündigungsfristen gelten. Lesen Sie die Fristen für die Ausübung einer Option genau aus dem Vertrag heraus. Eine vermutete spätere Verlängerung ist keine Grundlage für eine Investition, solange die vertragliche Möglichkeit und der Termin nicht geklärt sind.
Für langfristige Gewerbemietverträge ist die aktuelle Textformregel wichtig: Bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr gilt der Vertrag nach § 578 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn er nicht in Textform geschlossen wurde. Der Vertrag wird dadurch nicht automatisch unwirksam. Führen Sie den Hauptvertrag, Nachträge und ergänzende Vereinbarungen deshalb zu einer gut nachvollziehbaren Vertragsfassung zusammen und prüfen Sie, ob Mietpartei, Räume, Laufzeit und Kosten darin zusammenpassen. (§ 578 BGB, IHK Schwaben zur Textform bei Gewerbemietverträgen)
Stellen Sie geplante Einrichtungs- und Umbaukosten neben die geklärte Nutzungsdauer. Ein neuer Boden, eine Raumtrennung oder zusätzliche Technik kann zum vorgesehenen Angebot passen. Für die Kalkulation zählt auch, wie lange die Praxis die Veränderung voraussichtlich nutzt und ob sie bei Vertragsende in den Räumen bleiben darf. Prüfen Sie deshalb die Laufzeit und vereinbarten Optionen gemeinsam mit dem Investitionsplan.
Laufende Raumkosten vollständig erfassen
Vergleichen Sie Grundmiete und Nebenkosten mit allen weiteren wiederkehrenden Ausgaben, die der Vertrag oder der tatsächliche Betrieb mit sich bringt. Dazu können etwa Reinigung, Wartung, Stellplätze oder gemeinsam genutzte Dienste gehören. Halten Sie fest, welche Leistung in einer Position enthalten ist, wie sich die Kosten verteilen und wann eine vereinbarte Änderung wirksam wird. Die IHK Schwaben empfiehlt, umlagefähige Kostenarten und Verteilerschlüssel im Gewerbemietvertrag möglichst genau zu erfassen.
Im Beispiel steigen die monatlichen Raumkosten von 2.000 auf 2.450 Euro. Die Mehrbelastung beträgt 450 Euro pro Monat. Für zwölf volle Monate sind das 5.400 Euro. Beginnt die Erhöhung im Juli, kommen im ersten Kalenderjahr sechs Monate und damit 2.700 Euro hinzu. Stellen Sie den Zeitraum der Änderung neben den geplanten Übernahmestart, damit die erste Jahresplanung und ein vollständiges Folgejahr nicht vermischt werden.
Kaution, Umbau und Umzug sind einmalige Startausgaben. Führen Sie sie getrennt von der laufenden Miete auf. So bleibt erkennbar, welche Summe beim Übergang anfällt und welche Kosten monatlich in der Fortführungsrechnung berücksichtigt werden. Wenn ein Angebot am Standort von einer bestimmten Laufzeit oder einem angepassten Mietpreis abhängt, verwenden Sie dieselben bestätigten Angaben im Kaufangebot und in der Finanzierung.
Umbau, Einbauten und Rückgabe vorab festhalten
Beschreiben Sie eine geplante Veränderung so, dass alle Beteiligten dieselbe Maßnahme vor Augen haben: etwa eine Trennwand, neue Behandlungstechnik oder einen anderen Empfangsbereich. Stimmen Sie den Eingriff mit dem Vermieter ab und halten Sie fest, wer die Kosten übernimmt und welche Einbauten in den Räumen verbleiben dürfen.
Klären Sie auch, was bei einem späteren Auszug zurückgebaut werden muss. Eine Zustimmung zum Umbau sagt für sich genommen noch nicht, ob ein Einbau bleiben kann. Die IHK Schwaben empfiehlt ausdrückliche Vereinbarungen zu Umbauten, Einbauten und Rückbaupflichten. Damit kann die nächste Leitung die Maßnahme in den Kosten- und Zeitplan einordnen.
Halten Sie den Zustand bei der Übergabe in einem kurzen Protokoll fest: Raum, vorhandene Einrichtung, sichtbare Besonderheiten und übergebene Schlüssel. Fotos können den Zustand ergänzen. Entfernen Sie dabei personenbezogene Unterlagen und Praxisbildschirme aus dem Bild. So lassen sich bestehende Einbauten von neuen Arbeiten unterscheiden, ohne unnötige Patienteninformationen festzuhalten.
Vermietergespräch mit konkretem Übergabeplan führen
Bereiten Sie das Gespräch mit einem kompakten Fortführungskonzept vor. Es nennt die künftige Leitung, den geplanten Start, das Behandlungsangebot und die benötigten Räume. Ergänzen Sie den Grundriss, eine Liste der Nebenflächen und konkrete Änderungen. Das gibt dem Vermieter eine klare Grundlage, um die gewünschte Mietvertragslösung zu besprechen.
Gehen Sie die Punkte in einer festen Reihenfolge durch: künftige Mietpartei, Umfang der Räume, erlaubte Nutzung, Laufzeit und Verlängerungsoptionen, laufende Kosten, Umbauten und Übergabetermin. Fragen Sie, welche Unterlagen oder Vertragsentwürfe noch benötigt werden. Halten Sie zu einer offenen Frage jeweils den nächsten Schritt und den zuständigen Gesprächspartner fest.
Ist der Standort für den Wert der Praxis oder den geplanten Start besonders wichtig, legen Sie fest, bis wann die Mietvertragslösung vorliegen soll. Eine Einigung über den Betrieb und eine noch ungeklärte Raumfrage beruhen auf unterschiedlichen Voraussetzungen. Stimmen Sie den Zeitplan so ab, dass Kaufentscheidung, Mietvertrag und tatsächlicher Betriebsstart zusammenpassen.
Beispiel: Ein Gruppenangebot verändert den Raumbedarf
Eine Käuferin möchte die bestehende Physiotherapiepraxis fortführen und zusätzlich ein kleines Selbstzahlergruppenangebot aufbauen. Bei der Besichtigung wirkt ein größerer Raum geeignet. Im Wochenplan zeigt sich jedoch, dass dort zu den gewünschten Zeiten bereits ein anderes Angebot stattfindet.
Sie prüft deshalb, wann der Raum frei ist, wer das Gruppenangebot durchführt und ob die geplante Nutzung im Mietvertrag abgebildet ist. Ein anderes Zeitfenster wäre möglich, braucht aber eine passende personelle Besetzung. Erst wenn Zeit, Personal, Nutzungszweck und Ausstattung zusammenpassen, kann sie die Einrichtungskosten sinnvoll einordnen.
Die laufenden Raumkosten bleiben in der Kalkulation der übernommenen Praxis. Eine mögliche Erhöhung wird als eigener Betrag mit ihrem Starttermin angesetzt; die Gruppeneinrichtung erscheint getrennt als einmalige Ausgabe. So hängt die Kaufentscheidung nicht von einem zusätzlichen Angebot ab, dessen Raum- und Zeitbedarf noch offen ist.
Den Standortstand vor der Entscheidung bündeln
Fassen Sie Mietpartei, nutzbare Flächen, Nutzungszweck, Laufzeit, Kosten und geplante Veränderungen auf einer Seite zusammen. Verweisen Sie bei jeder Angabe auf den Mietvertrag, den Nachtrag, den Grundriss oder die konkrete Rückmeldung des Vermieters. Kennzeichnen Sie, welche Punkte schon abgestimmt und welche noch offen sind.
Prüfen Sie vor dem Kaufabschluss, ob Kaufangebot, Fortführungsrechnung und Raumplanung dieselben Annahmen verwenden. Ändert sich ein Mietpreis oder der vereinbarte Starttermin, aktualisieren Sie alle betroffenen Planungen. Wenn die Mietvertragslösung bis zu einem bestimmten Datum geklärt sein muss, gehört dieser Termin in den Ablaufplan der Nachfolge.
Eine Standortalternative mit denselben Fragen vergleichen
Wenn die bisherigen Räume nicht zum künftigen Angebot passen, prüfen Sie eine Alternative anhand derselben Punkte. Vergleichen Sie nutzbare Flächen, erlaubte Tätigkeit, Laufzeit, Nebenkosten, Einmalaufwand und den frühesten realistischen Start. Ein niedrigerer Mietpreis allein zeigt noch nicht, welche Variante besser zum übernommenen Betrieb passt.
Planen Sie auch den organisatorischen Wechsel ein: Erreichbarkeit, Information der Patienten und Einrichtung der Arbeitsplätze benötigen Zeit. Stellen Sie alten und neuen Standort mit denselben Annahmen nebeneinander. Dann lässt sich erkennen, ob eine Anpassung der bisherigen Räume genügt oder die alternative Fläche den geplanten Praxisalltag besser unterstützt.
